Sacre Village — отель, ресторан и аренда авто · Бали
The Ask
Привлекаем $2,539,194 — 90% equity в SPV бутик-отеля из 15 вилл с тремя потоками дохода: аренда вилл, ресторан, аренда авто. True Real Estate вкладывает собственные 10% и управляет проектом — skin in the game.
Год 1: выручка $1,612,668, прибыль $749,852, рентабельность 46.5%. ROI инвестору 20.7% — это годовая доходность на вложенный капитал $2,539,194 (а не доля в прибыли). Target IRR 27%, equity multiple 2.3x за 5 лет; exit — продажа по cap rate 8.5%.
Драйвер сверхдоходности — уникальная вирусная архитектура и премиальный сервис-ритуал S-VIP, за которые гость платит сверх рыночной ночи. MVP подтвердил спрос: $290/ночь при загрузке 97%.
- Шоу-юнит (MVP) построен и работает — юнит-экономика подтверждена: спрос $290/ночь при загрузке 97%
- Уникальная вирусная архитектура вилл — подтверждена
- Ironwood (ulin) — срок службы до 80 лет
- Три источника дохода: аренда вилл + ресторан + аренда авто
- Выручка год 1 — $1.61M, рентабельность 46.5%
- ROI инвестору год 1 — 20.7% (70/30) · 25.1% (85/15)
- Класс — тихая роскошь
Многолетний прогноз · P&L и возврат
| Год 1 | Год 2 | Год 3 | Год 5 · exit | |
|---|---|---|---|---|
| Выручка проекта | $1,612,668 | $2,103,057 | $2,250,000 | $2,400,000 |
| Прибыль проекта | $749,852 | $1,090,000 | $1,190,000 | $1,290,000 |
| Рентабельность | 46.5% | 52% | 53% | 54% |
| ROI инвестору · 70/30 | 20.7% | 29% | 33% | 36% |
| Exit value (продажа) | — | — | — | $9.4M |
Структура выручки по направлениям · год 1
Доходы по направлениям · год 1
| Направление | Выручка | Доля | Рентаб. |
|---|---|---|---|
| Аренда вилл | $1,298,249 | 80.5% | 42.3% |
| Ресторан | $265,144 | 16.4% | 65.5% |
| Аренда авто | $49,275 | 3.1% | 54.9% |
| Итого | $1,612,668 | 100% | 46.5% |
Юнит-экономика отеля
Юнит-экономика конкурентов · Убуд
| Объект | ADR | Загр. | Площадь |
|---|---|---|---|
| Sacre Village · наш | $250–400 | 74% | 80–100 м² |
| Sanna Ubud | $667 | 92% | 90 м² |
| Wapa di Ume | $535 | 86% | 118 м² |
| Buahan · Banyan Tree | $1,833 | 81% | 160 м² |
Структура CapEx
Детализация CapEx
Сценарии распределения прибыли
| Сценарий 1 | Сценарий 2 | |
|---|---|---|
| Распределение инвестиций | 90 / 10 | 90 / 10 |
| Распределение долей | 70 / 30 | 70 / 30 |
| Прибыль с операций | 70 / 30 | 85 / 15 → 50 / 50 * |
| Прибыль с продажи отеля | 70 / 30 | 70 / 30 |
Тайминг · 30 месяцев до операционного дохода
Риски и митиганты
| Риск | Оценка | Митигант |
|---|---|---|
| Leasehold · срок права | 32 года | Опцион продления / exit до истечения; окупаемость внутри hold |
| Зонирование (subak / зелёная LSD) | открытый гейт | Верификация RTRW/RDTR до раунда; альтернативные участки |
| Загрузка / ADR ниже плана | sensitivity | Downside-кейс; MVP подтверждён — 97% при $290/ночь |
| Валютный риск (IDR) | низкий | Выручка и расчёты номинированы в USD |
| Сегмент дохода | short-stay | Бизнес-модель не закладывает долгосрочную аренду и доход от неё — ставка на hospitality + ресторан + транспорт |
Выручка, расходы и P&L по сегментам · год 1 (виллы + ресторан + авто)
Доходы по направлениям
Структура выручки по направлениям · год 1
Доходы по направлениям · год 1
| Направление | Выручка | Доля | Рентаб. |
|---|---|---|---|
| Аренда вилл | $1,298,249 | 80.5% | 42.3% |
| Ресторан | $265,144 | 16.4% | 65.5% |
| Аренда авто | $49,275 | 3.1% | 54.9% |
| Итого | $1,612,668 | 100% | 46.5% |
Аренда вилл
Выручка по типам вилл
Детализация по типам вилл
| Тип | Кол-во | ADR | Загр. | Выручка/год |
|---|---|---|---|---|
| 80 м² · студия | 9 | $250 | 74% | $657,459 |
| 100 м² · студия | 4 | $350 | 74% | $409,086 |
| 100 м² · 2bd | 2 | $400 | 74% | $231,705 |
| Итого · 15 вилл | 15 | — | 74% | $1,298,249 |
Ресторан
Выручка ресторана
Параметры ресторана
Аренда авто
Параметры аренды авто
Расходы по сегментам
Расходы · отель
Расходы · ресторан
Расходы · транспорт
Финмодель P&L · год 1 · интегрированная
Конкуренты · аренда (estatemarket.io, май 2026)
(основано на данных из Booking и Airbnb, выгрузка: май 2026)
Полный список из конкурентов:
Sanna Ubud A Pramana Experience
🏡 Тип юнита: вилла с бассейном
🛏 Площадь виллы: 90 м²
💰 Средняя цена за ночь: $667 (от $442 до $1468 (в зависимости от релевантного класса виллы и сезона))
📈 Заполняемость: 92% (включая техническое обслуживание)
Buahan, a Banyan Tree Escape
🏡 Тип юнита: вилла с бассейном и видом на каньон
🛏 Площадь виллы: 160 м²
💰 Средняя цена за ночь: $1833 (от $921 до $2755 (в зависимости от релевантного класса виллы и сезона)
📈 Заполняемость: 81% (включая техническое обслуживание)
Wapa di Ume Sidemen
🏡 Тип юнита: вилла с бассейном и видом на каньон
🛏 Площадь виллы: 118 м²
💰 Средняя цена за ночь: $535 (от $283 до $972 (в зависимости от релевантного класса виллы и сезона)
📈 Заполняемость: 86% (включая техническое обслуживание)
Земля
Локация №1
Земля 32 сотки. 4,5jt/сотка. Идет полукругом - все виллы будут видовыми без крыш спереди. Идеальная для посадки вилл.
Локация №2
Земля 80 соток. Можно взять 40-50. Цена 3,7 jt/сотка
Заезд не очень конфортный (решаемо реверсивным движением). Все видовые на склоне. Можно докупить землю и расширить отель в 2 раза.
Концепция проекта
- 15 вилл в стиле национальных джогл о.Сумба
- Концепт “All in one villa” — вся инфраструктура внутри каждой виллы
- No interruption holiday — при желании вас не побеспокоят
- Blend in with nature — единение с природой в живописной локации среди рисовых террас и каньонов
- Общая инфраструктура:
- Кафе, бар
- Бассейн
- Сауна
- Холодная купель
- Массажный кабинет
- Спортзал
- Йога-шале
- Зона отдыха и досуга: зона барбекю и место для костра
- S-VIP сервис:
- Персонализированный сервис (welcome drinks из любимых фруктов гостей)
- Букет цветов при заселении
- Консьерж-сервис (доставка еды, напитков и т. д.)
- Повар для барбекю по запросу
- Электровелосипеды в аренду
Дизайн виллы
Инфраструктура виллы
- Натуральные материалы: виллы сделаны полностью из экологичных износостойких, таких как дерево iron wood (80 лет срок эксплуатации), аланг-аланг
- Формат “all in one” — вся инфраструктура внутри каждой виллы
- Полная автономность: отдых и досуг без необходимости выхода за территорию виллы
🧖♀️ Wellness & отдых
- Бассейн
- Камин
- BBQ / гриль зона
- Место для костра
- Уличная обеденная зона
- Проектор
- Место для массажа
- Сауна + холодная купель (в половине объектов)
- Джакузи
🍽️ Кухня и быт
- Полноценная кухня
- Мини-холодильник
- Плита
- Посуда и кухонные принадлежности
- Чайник, кофеварка, тостер
- Бокалы для вина
- Фильтр для питьевой воды
🏗️ Качество строительства и инженерия
- Iron wood (ulin) — до 80 лет эксплуатации
- Продуманная архитектура: естественная вентиляция и защита от перегрева
- Энергоэффективные решения
- Стабильные инженерные системы (скважина, солнечный нагрев воды)
Планировки
1. Вилла 80м2 - студия
2. Вилла 100м2 - студия
3. Вилла 100м2 - 2 спальни (в работе)
Маркетинговая стратегия
Высокий ADR достигается не только за счет объекта, но за счет его восприятия. Мы детально проанализировали сотню отелей на Бали, которые сдаются $500+ за ночь, при этом себестоимость самих вилл - низкая. Это формирует ROI гораздо выше чем принято в недвижимости.
Все эти механизмы мы применили в этом проекте.
1 · Позиционирование — кому и за что платят
↓
2 · Упаковка — премиальное восприятие
↓
3 · Контент — виральность
↓
4 · Блогеры + платный трафик — охваты
↓
5 · Узнаваемость — сильный бренд
↓
─────────────
= ПРЕМИАЛЬНЫЙ ADR — тариф выше рынка ✅
1. Позиционирование: иррациональная готовность платить за опыт
- Продукт нацелен на чёткий сегмент, а не на «всех подряд»: experiential-luxury, nature-retreat, приватность «no interruption».
- Уникальная архитектура уже стала виральным продуктом, который клиенты советуют свои друзьям.
- Премиальность — в качестве, аутентичность — в опыте.
- Сервис-ритуал и внимание к деталям — самый дешёвый по себестоимости и самый сильный рычаг.
- На этой основе — единая бренд-айдентика, масштабируемая в сеть.
«Мы монетизируем не квадратные метры, а эмоцию, историю и сервис».
2. Упаковка превращает виральный продукт в премиальный бренд
Мы обеспечим:
- сильную визуальную айдентику;
- профессиональный контент в социальных сетях;
- платформу для создания пользовательского контента;
- качественный листинг на OTA-площадках;
- единый стиль;
- премиальное восприятие бренда — за него платят больше.
3. Работа с блогерами
Свободные вилла-ночи (25%) используются для привлечения инфлюенсеров.
- стоимость размещения блогера — около $25 за вилла-ночь;
- это примерно 500–1000 интеграций с блогерами в год;
- вес с открытия сразу смещается к прямым броням в обход комиссий OTA (~17%).
4. Платный трафик
Бюджет: $15,000
Основные задачи:
- “зажигание воронки”;
- первые массовые бронирования;
- создание массового ажиотажа вокруг отеля.
5. Grand Opening
Бюджет: $10,000
Большое открытие используется как отдельный маркетинговый инструмент для создания информационного повода вокруг проекта.
Цели:
- привлечение внимания к запуску отеля;
- привлечение блогеров и лидеров мнений;
- создание ажиотажа и получение контента.
6. Бюджет на запуск:
📌 Рефференс:
ADR в Further Hotel в 2 раза выше, чем у конкурентов. Секрет успеха - правильное позиционирование, исключительная упаковка, сервис, уникальный виральный внешний вид, высочайший уровень контекта.
- Instagram: https://www.instagram.com/furtherhotel/
- Booking Listing: https://www.booking.com/hotel/id/further.ru.html
Застройщик · PREDMET
Девелопер: PREDMET
- 6 лет опыта в строительстве, включая 3 года на Бали
- Собственное архитектурное бюро
- Более 250 сотрудников в строительном направлении
- Крупнейшая мебельная фабрика на Бали (4 300 м²)
- 4 500 м² реализованных проектов на острове
- 68 666 м² — общий строительный объём
- 47 объектов построены и введены в эксплуатацию
- 3 комплекса находятся на завершающей стадии